【主持人】林先生他正好是负责亚洲的培训副总裁，所以他的企业组将会在培训上帮助我们本地提升素质。本次论坛还有一个重要的特色，就是得到了来自物业管理一线的，从事技术管理的专业人士的积极支持和响应。众多物业管理公司工程技术人员结合他们在一线中的工作经验，结合他们的实际工作进行理论探讨，更把宝贵的经验与我们分享。来自著名的上海陆家嘴物业管理公司的杨晟总工程师，他的论文是商业办公楼空调系统节能探索与持续改进。大家知道陆家嘴物业是非常著名的物业管理公司杨晟总工程师在打造这个公司过程中有发挥了举足轻重的作用，杨总工程师是法国哥伦贝尔大学的硕士，还担任上海标准化协会常务理事及教育培训工作委员会主任等社会工作，现在有请杨总工做发言，
【杨晟】各位领导，各位嘉宾上午好！我很荣幸有机会参加这次论坛，代表上海市物业管理的同行们把自己的工作体会和各位领导专家进行交流。今天我主讲的内容是以上海市浦东新区商务办公建筑群第一楼，为什么叫第一楼，在浦东还是一片农地的时候，众城大厦就是在浦东第一楼，所以把它作为一个案例，众城大厦是我们物业公司管的，就要13年了，已经是一幢老楼了，老楼的管理麻烦事挺多的，当然我们也积累了一些体会和经验。

【杨晟】今天交流的时候引用一些数据跟各位交流一下，我们根据上海市的统计，上海市现在总能耗的17％以上被上海建筑消耗了，这是最近上海统计局有一份公布的数据。其中空调的能耗又是上海市用电值屡创新高的一个重要原因。我们自己在工作体会中感觉到，空调系统对于我们花钱比较大的，我们感觉到可以做一点工作。前几天在美国环保局，在上海做了一个调研，我们上海市叫节能，尤其是建筑节能提供了基础，其中给了我们一些较大的数据，他们的统计应该说还是对我们上海节能工作，还是有一些指导意义的，有几个图表可以演示一下。他是做了15年的预测，论文大家都有了，我就不再展开了。两个数据，一个就是能耗，一个是和GDP的关系。

【杨晟】这里想跟我们的同行，今天在座所有的专家、学者汇报一下，有一个数据就是预测我们如果把上海市全部商务大楼节能管理改进10％，期望值不是很高，应该能够做得到，如果能够10％加以改进的话，每年可以有1.23亿元人民币的经济效益，预计最近的5年就是7.38亿，这时上游跟我们共同探讨一个问题。作为物业管理公司管理每一栋商业办公楼的时候，能够为节约7.38亿人民币做些什么贡献，受老总的邀请，把这个问题作为专题跟同学们做一个介绍。

【杨晟】我想分两点，一个是必要性。因为我们在上海市，我们自己的统计里面，上海市的地域环境和气侯环境条件下，我们商务办公楼的能耗已经占到总运营成本的50％，而且这50％又分成，其中的50％又是被浪费的。我们自己在工作中体会到，一个是在设备运行当中，不正常的情况下浪费25％，还有就是在商务，非商务办公的时候，也就是非运行时代，晚上、双休日就是25％，这是我们自己比较粗的概括。我们自己在自己公司内部统计的时候，就有这样的，已经是好几年统计下来的了，有两个数据，一个是电力是我们总能耗的80％，第二空调系统占用的能耗又是整个办公楼能耗的50—60％。可能有一些同行管得好一点，这个数字低一点，但是大多数的情况都是这样。我们公司管了27栋办公楼，把这27栋大楼统计，一般统计学里面最少样本30个，我们27个可以凑合，我们感觉到这个数据还是比较有参考价值的。因此我们针对空调系统的改进，我们感到是物业公司提高我们本身的市场竞争能力，提高我们公司的企业竞争效益，和提高我们的品牌效应方面支持我们，这是一个。

【杨晟】后面就是我们感到做这个工作能做还是不能做，我们现在有几个管理处的经理有点丧失信心，尤其是老楼，老楼设备到了大量投入维修期，可能费用比较高，在改造方面就不大有信心。因此我们也在统一思想，对节能管理持续改进的目标、关键、误区、焦点的评估与认知，这是一家之言，目标，为了达到既节能，又要提高一定的舒适度，这两个曲线可以找一个平衡点。光节能把舒适度降下来的话，我们一定不能产生这种抱怨。有些环节做得不好的话，控制系统老化了，还不再升级，不再适当的投入，造成的就是恶性循环。

【杨晟】我们感到有这样的关键问题要引起我们同行的注意，不一定是采用最先进的技术，这也是需要我们在管理过程中，实现空调系统节能状况最好，关键是充分，优化利用现有的，有效的运营及管理方案。改造的时候，也不能用最先进，关键是要用一个有效的运营方案，管理方案。还有一个误区，要对现有的商务办公楼空调系统实施节能管理，就是要在采用新技术方面投资，这是一个误区，并非是最佳的选择。如果在这个问题上纠缠不清的话，很可能就是很好的节能方案得不到多方面的支持，这个方案在制定的过程当中夭折，没办法推行。还有一个焦点，大家都是关注的焦点，业主方、公司领导，具体管理人员共同关注的焦点就是空调系统要有明显节约能耗的效果。并且还是能快速体现出他节能的效果。风险比较低，效率比较高，这一条也是比较难做的。因此我们每一次讨论，这个问题就变成了讨论的焦点。

【杨晟】最后是评估与认知，通过评估以后，强调商务办公楼空调系统低成本运营与维护方案的改进，实施功能性测评，通过评估迅速给出成本不高的管理与改进建议，并尽可能由商务办公楼的物业管理人员完成数各项节能管理与持续改进的建议与方案，这是我们自己的一些认知。

【杨晟】众城大厦在东方路，现在周围有很多办公楼，我们是浦东新区又一个CBD地区，就是九六广场，临时叫它九六广场，其实是香港不知道是哪一家大的公司投资，中间圈了很大的一块儿地，上海有规定的，如果你不来造的话，要变成临时绿地，如果有机会到我们公司来的话，有很大一块儿绿地，九六广场，我们这栋楼就在他的旁边。这栋楼外形造型还可以，92年设计的时候，造型还是可以的。

【杨晟】我昨天拿到论文以后，也看了很多单位，管理方面专家的论文，很多办法都是尽管北京、上海相隔很远，但是搞工程管理很巧的，大家都会想到一起去的，我看到好多办法都是相同的。我们经过几年的改造以后，节能效果已经达到9.56％，应该说我们的主导思想还是取得一些成果，这一点也不详细说了。我想主要是把我们下一阶段，我讲持续改进，刚才说的9.56％，是我们三、五年工作的成绩，有这样的成效，每年都有三万多的资金省下来了。下一步，我们正在和一个公司合作，他们的管理人员也满好的，他说我们帮你出一点主意，现在也不收费，他们主要是在推进这项工作，等你们取得效益以后，我们再提一点成，这对于我们还是比较务实，对于我们物业公司，我们不可能变很多的资金，我们还是一个比较艰苦的行业，因此我们还是取得效益以后，对于提指导意见的专家进行提成。

【杨晟】他已经提了一些建议，我们有些建议在做，其中在管理上他就提出一个很重要的问题，就是要建立空调系统运行的基本线，其实从我们质量管理角度来讲，质量管理控制图，我理解能源节约的角度也是很矛盾的，他搞一个房屋设定的，同样的温度、湿度、外部环境的情况下，我们已经运行的记录，经过计算机分析搞一个比较优化的，让我们整个控制运行，我们是在做这个工作，这个工作最近也在做。还有就是我们可能还做了一个比较大的工作，业主方也有这个要求，本来是电热锅炉，可能要搞天然气，这项工程正在做预算，正在做策划，这项工作做好以后，可能这一块儿的费用就会减少很大一块儿，因为时间有限，我汇报到这里，谢谢大家