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香港设施管理学会陈佐坚:设施管理在中国


上传时间:2005/5/30


【主持人】谢谢李先生的建议,现在我们大家再次以掌声对各位嘉宾的精彩致辞表示感谢!开幕式到此结束!现在论坛主题发言开始,现在我们有七位要做主题发言,第一位发言的是来自香港的陈佐坚先生,1977年毕业于英国李斯特理工学院,陈先生是建筑监督、建筑工程、设施管理等方面的专家,曾任香港测量学会组长,现在是香港设施管理学会会长,陈先生发言的题目是设施管理在中国,有请陈先生!
【陈佐坚】各位嘉宾、各位专家早上好!我今天早上要跟大家分享的题目就是设施管理在中国,在我讲之前还是要跟大家交代一下设施管理在西方国家,在发达国家他发展为什么以前都是说物业管理、产业管理、设施管理,我想看看不同地方的发展。先谈谈设施管理的发展,我讲一点设施管理在香港发展的一些事情,在中国是怎么样发展的。

【陈佐坚】70年代,物业管理开始的时候,都不是很专业的,以前物业管理就是一种比较早期的清洁、保安、门卫就叫做是物业管理。但是70年代到80年代,整个行业都不一样了,开始有电脑技术、计算机的技术,并且整个工业社会变成一种资讯。另外就是有新的工具,新的技术可以帮我们做我们的管理。80年代到90年代出现了一次转变,有些企业他要进行再造,有些公司因为他发展的过程膨胀的很大,物业跟设施管理方面,跟公司的发展也是很大。有些公司因为竞争的问题,成本的问题要减磅。另外就是因为全球化、公司的文化、环境的改变,有些公司开始外包服务的提供者,另外就是服务的跟进。

【陈佐坚】简单的介绍一下,在美国、香港、英国设施管理的发展有不同的来源,美国是物业管理,英国是房地产管理,也算是产业的管理,在美国另外一个工作间跟空间资产的管理产生变化,香港在这两个变化的中间。香港公司比较小型化,开始削减成本、90年代香港设施管理转变是什么呢?以前的公司都有自己物业的部门,并且也是很大的。举一个例子,香港的渣打银行,在90年代初的时候,从事物业,房地产的物业大概有200多人,但是那时候因为全球的发展,特别是美国带来一些冲击,他们进行研究以后,将整个物业部门解散,找一家公司帮他们来做,同时做设施管理。设施管理的内容是什么呢?如果银行要开一个分行,有银行零售业,他也找了一家公司,帮他们去找地方,利用外包的公司,帮他们去装修。以后的银行就是整个维修、管理都是归外包的公司。渣打银行从原来的200多个人变成只有2个人是管物业的,在社会上专门有一些提供物业管理的公司帮他们做了,从投资到找地方,到完成室内的装修,整个维修、保养。另外公司所有的,包括他们办公楼,对员工的住宅都是外包给这家公司。

【陈佐坚】什么是设施管理,专注非核心业务,有人就说这个设施管理,其实是物业管理吗?旧的酒放入新的瓶,是不是这个概念呢?等一下我介绍一下。根据不同的国家,不同的地方,设施管理的定义都不一样的。美国设施管理协会的定义是什么呢?设施是建设、安装或建立工作有关的用途和环境。这个就是说明物业的资产占总资产的很大部分,包括有公共设施、酒店、通信、医疗、零售业、服务业,固定资产是很大的,投入建成以后,这是很大的一部分。

【陈佐坚】另外一个定义,设施管理是一种包多种的学科,综合人、地方、过程及科技以确保建造环境的功能的专门职业。另外香港设施管理学会给设施管理另外一个定义,设施管理是一个综合人,过程及物业的优点以达到长期策略性的目标的过程。所以设施管理是结集科学与艺术的管理架构,来管理由实行到策略性阶层的综合过程,用以加强公司的竞争力。英国的公司BIFM的定义,设施管理综合了多个建筑部分,用以管理其对人及地方的影响。

【陈佐坚】以前的设施管理、物业管理是作为一个企业,一个公司来说,有一个财务职员管理及行政人员执行。公司的物业资产被视为经常费用的一部分,尤其是大型的公司,有个别的部门,分别有不同的职责,但是没有一个单一的协调,所以就出现很多没有一个专门的一个声音去决定。设施管理为什么这几年发展这么快呢?就是因为全球化,本身公司要提高他的竞争力已经很费劲了,所以他需要有效的去组织他的设施来面对竞争。特别是有一些公司,很大的公司,他们利用办公室、调研的地方、住宅,他们利用空间是很大的,并且是他们公司开销很大的部分。另外雇员本身在欧美发达国家,员工对于公司的期望是很高的,也不是说你请我,派我做什么工作,派我到哪一个地方我就去的。所以这个也产生对于整个设施管理的变化。如果做错了,又改正的话,费用也是很大的。最后也是对于管理的技术,有专门的技术的要求,这个发展提升了物业管理快速的发展,维修保养有效性及费用是很高。最后一点我会简单介绍一下管理对于整个生命周期的重要性。

【陈佐坚】设施管理是80年代诞生在美国,从物业管理转变为设施管理的,美国的分会在香港也有设立,英国也是在93年快速发展,英国的发展是什么样呢?因为英国80年代利用市面的资金渠建设,包括医院,不同的地方,因为外包给一个公司以后,应用市面上的资金,不止是建好一个楼宇,以后30年、50年的管理都成为它投标的其中一个,他需要被提供的。所以这个不止是建好、设计好,而且呢,建了以后的使用,减低使用的费用也是很重要。英国设施管理的发展,就是从这个情况发展起来。

【陈佐坚】香港2000年设施管理学会让会员都已经有专门的工程师、建筑师,测量师,专门的物业管理跟物业经理,所以这是一个跨专业的机构。现在香港都有很多的课程,包括有硕士的,有一些其他的课程。我听说在北京、上海已经开始有专门教授设施管理的。设施管理还有很多的范围,主要是有八个范围。设施管理生命周期的成本,如果把设计和建造成本作为1的话,运作成本是6倍,操作的成本是200倍。刚才马院士说的设计很重要,因为这个重要,他做的决定,拥有一份资源,但是他往后做要6倍,200倍的影响力。如果将设计费、建设费用增加10%的话,也是整个生命周期的成本长了10%,如果运作的时候减低10%的话,这个10%就等于0.6,如果花0.1的费用能减低0.6,另外就是整个操作成本200倍,整个楼宇建成以后,他的整个生命周期就是他花的成本费用。如果减低超过成本10%的话,整个减低的费用是很高的。其实就是说设施管理一个重要性,也是在前期策划,我听说有的人买楼房,并不是关心谁设计的,谁管理的,如果有一个名牌管理公司管理的话,他卖的会特别的好。我就介绍到这里,谢谢大家!

【提问】他的技术设置,作为建筑他的生命周期有多长,谁来确定这个楼宇的生命周期应该有多长。

【陈佐坚】你看谁是发展商,香港是150年,其他结构工程师跟你说,可能是50年,70年,可能有一些更长的时间,在欧美建筑物已经有几百年的,已经建了几百年,这个很难说。有些楼建完了以后,因为发展商卖完了,分给很多不同的业主了,有一些管理、维修都没有。香港政府要大家一定要成立业主法人,如果成立的话,政府有一套的规律,建筑物管理的条例,大厦认为如果有好的管理,能保持工业的价值的话,他们会组织去从事维修、保养。

来源:焦点房地产网